乳山市人民政府办公室

关于印发乳山市物业质量保修金

管理办法的通知

（根据《乳山市人民政府关于废止和宣布失效一批市政府文件的决定》（乳政发〔2019〕1号），本文件宣布废止。）

各镇人民政府，市政府有关部门，经济开发区、银滩旅游度假区、城区街道办事处：

《乳山市物业质量保修金管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，望遵照执行。

二O一一年三月一日

（此件发至房地产开发企业和物业服务企业）

乳山市物业质量保修金管理办法

第一章  总 则

第一条  为加强我市物业质量保修金管理，保障相关物业在保修期内正常使用和维修，维护相关业主合法权益，根据《山东省物业管理条例》和有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条  本办法所称物业质量保修金（以下简称保修金）是指房地产开发企业（以下简称开发企业）按规定比例向市物业主管部门交存的，作为保修期内开发企业履行保修义务的保证资金。　

第三条  本办法适用于我市行政区域内新建物业质量保修金的交存、使用、退还、监督和管理。
    第四条  保修金按照“统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管”的原则进行管理。

第五条  市住房保障和房产管理局负责全市保修金管理工作的指导和监督，负责保修金的收缴、核算、退还等业务工作。

第二章  交存

第六条  交存标准：

（一）低层、多层物业每平方米建筑面积按建筑安装总造价的3%交存；

（二）小高层物业每平方米建筑面积按建筑安装总造价的4%交存；

（三）高层物业每平方米建筑面积按建筑安装总造价的5%交存。

第七条  开发企业可按照本办法规定，将按《建设工程质量保证金管理暂行办法》规定预留的工程质量保证金转作物业质量保修金，交物业主管部门进行监管。

由两个及以上单位通过合资、合作等方式共同开发建设的物业，应在其合资、合作开发合同中约定分别交存。
    第八条  物业交付使用时，开发企业除提供国家规定的商品房质量保证书和使用说明书等，还应向物业买受人提供保修金交存证明。

第九条  市物业主管部门委托专业银行设立保修金专户，办理保修金监管账户设立、交存、使用、退还、结算等手续。
    第十条　开发企业在办理房屋初始登记前，应当按照房屋实测面积，按幢一次性足额向市物业主管部门指定的帐户交纳保修金。未交纳保修金的项目，房屋登记机构不予办理房屋初始登记手续。　

第十一条  保修金存储期内，开发企业名称变更，应自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书和新的营业执照，到市物业主管部门申请办理保修金帐户更名手续。
    第十二条  市物业主管部门收取保修金时，应当出具由省财政部门统一监制的专用票据。

第三章   使用

第十三条  市物业主管部门应当遵循使用情形法定、方便快捷、公开透明的原则，制定保修金使用具体工作程序。

第十四条  保修期内物业出现下述质量问题，需要维修时，开发企业应当履行而不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，业主、业主委员会或物业服务企业可按本办法有关规定使用保修金。

（一）物业交付后，业主发现房屋专有部分存在质量问题，需要维修的；

（二）物业交付后，物业共用部位、共用设施设备存在质量问题，需要维修的。

第十五条  正常使用条件下，国家、省规定的商品房屋的保修范围和最低保修期限为：

（一）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；

（三）外墙外保温工程不低于5年；

（四）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（五）电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年；

（六）开发企业统一进行装饰装修的商品房装修工程为2年。

物业区域内公共场地、道路、绿化等其他项目的保修期限和保修范围，由开发企业和业主在商品房销售合同和质量保证书中约定。

商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起计算。

第十六条  下列情形不属于保修范围，不应使用保修金进行维修：

（一）因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的物业质量问题；

（二）非开发企业建设的专业经营设施设备出现的质量问题；

（三）因不可抗力造成的物业质量问题。

第十七条  物业保修期内，业主、业主委员会或物业服务企业发现物业存在质量缺陷，可以向开发企业提出维修申请。

第十八条  开发企业可以委托前期物业服务企业或其他具有相应施工资格的施工单位进行维修。

开发企业委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订物业委托保修协议，明确双方的权利与义务，以及保修费用支付方式。

第十九条  开发企业对报修部分的维修责任有异议，且不能协商一致，可由双方共同认可的第三方工程质量检测机构进行检测，出具检测报告，认定责任主体。

利害关系人对检测结果发生争议的，由双方共同认可或建设行政主管部门指定的工程质量检测机构复检。对复检结果仍存有异议的，可向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第二十条  开发企业自认定责任次日起7日内应当进行维修，不履行维修义务的，可由业主、业主委员会或物业服务企业委托维修，并据实提出保修金垫支使用方案，持《物业保修金垫支使用申请表》和工程预算书等资料向市物业主管部门提出申请。市物业主管部门自受理申请之日起7个工作日内予以核实、审批，施工单位持同意垫支意见书进行维修施工。

维修工程竣工经业主、业主委员会或物业服务企业验收合格后，业主、业主委员会或物业服务企业应持工程决算书、费用结算票据、维修工程验收合格证明及同意垫支意见书、检测费用凭证等资料，向市物业主管部门提出划转资金申请。市物业主管部门应在20个工作日内审核并划转资金。

第二十一条  发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故，业主或物业服务企业可先行垫资并保存相关证据，在责任认定明确、符合本办法规定的保修金使用情形的前提下，申请使用保修金清偿。

第二十二条  保修金使用后，市物业主管部门应在维修工程结算之日起30日内将保修金使用明细函告开发企业。

第二十三条  保修金每年使用额不应超过该开发企业所交存保修金总量的20%，超出部分，开发企业应当在每年结算期前补齐。

第四章  退还

第二十四条  保修金存储最长年限为5年，按人民银行公布的同期活期存款利率计息。

第二十五条  开发企业履行了相应保修义务且交存保修金满2年、5年，可持物业保修金退还申请单，向市物业主管部门提出退还已交存保修金的20%、80%。市物业主管部门应在受理后5个工作日内，将拟退还保修金事项在相关建筑区划内、乳山市住房保障和房产管理局网站上公示，公示期为30天。公示期满，相关业主、业主委员会和物业服务企业无异议的，市物业主管部门出具物业保修金退还通知单，将该物业的保修金本息余额分别退还开发企业。

第二十六条  房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。保修金全部退还后，开发企业应依法、依约继续履行相应的质量责任。

第二十七条  开发企业因歇业、破产或其他情形终止的，市物业主管部门应当进行公示，公示期为30天。公示期满无异议，其原交存的保修金本息余额，转入同一物业管理区域住宅专项维修资金。

连续两年保修金使用额超出总量20%，并拒不补交超出部分的，开发企业原交存的保修金本息余额，转入同一物业管理区域住宅专项维修资金。

第二十八条  出现下列情形之一，保修金暂不予退还，直至相关质量问题得到修复为止。

（一）保修期满，配套设施建设达不到规划设计方案或销售合同要求的；

（二）物业保修期内发生严重质量缺陷，截止保修期期满仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的。

第五章  监督管理

第二十九条  保修金专户管理银行应当定期向市物业主管部门发送保修金对账单。

第三十条  市物业主管部门每年应定期在乳山市住房保障和房产管理局网站或以方便相关业主、业主委员会查阅的形式公示相关保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主、业主委员会、开发企业的监督。

开发企业、业主或业主委员会对保修金账户变化情况有异议的，可向市物业主管部门申请复核。

第三十一条  保修金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。

第六章  法律责任

第三十二条  开发企业不按规定交纳保修金的，由市物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收欠交部分千分之三的滞纳金，并依法处以10万元以上30万元以下的罚款。

第三十三条  业主、业主委员会或者物业服务企业申请使用保修金时，提供虚假信息的，由市物业主管部门将其行为向社会公布；造成损失的，还应赔偿损失，并依法追究法律责任。

第三十四条  市房产管理部门及其他有关行政管理部门的工作人员违反规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）截留、挪用、侵占保修金的；

（二）不按规定进行管理，造成保修金流失的；

（三）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第三十五条  开发企业以已缴纳保修金为由拒绝履行保修义务而造成损失的，应依法承担相应法律责任。

第七章  附则

第三十六条  本办法由乳山市住房保障和房产管理局负责解释。

第三十七条  本办法自二O一一年三月一日起施行。