乳山市人民政府办公室关于印发乳山市棚户区改造管理办法的通知

乳政办发〔2016〕34号

（根据《乳山市2021年市政府规范性文件清理结果》，此文件废止。）

各镇人民政府，市政府各部门、单位，滨海新区、经济开发区、城区街道办事处，各市属国有企业：

《乳山市棚户区改造管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

乳山市人民政府办公室

2016年10月28日

乳山市棚户区改造管理办法

第一章　总  则

第一条  为加快我市棚户区改造步伐，改善棚户区居民的居住条件和生活环境，保护棚户区居民的合法权益，根据国家、省、市有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于我市城镇规划控制区内棚户区改造项目的规划、征收、补偿、建设、安置等工作。

第三条  本办法所称棚户区改造项目是指纳入我市年度棚改计划的项目（包括城市连片棚户区、城中村、城边村、建制镇）。

第四条  本办法所称棚户区改造安置住房，指棚户区改造范围内住房被征收居（村）民改造后的安置住房。

第五条  坚持以人为本、安置先行，按照“全面规划、合理布局、综合开发、完善配套”的原则进行改造，并应当有利于产业结构调整和城市生态环境改善。

第六条  市政府成立棚户区改造领导小组，负责协调解决棚户区改造过程中的重大问题。领导小组办公室设在市住建局，负责棚户区改造的管理、协调、指导工作；成员单位包括住建局、发改局、规划局、财政局、国土局、房管局、环保局、审计局、地税局、人防办、财金公司、城投置业公司、各镇（办事处）等，各成员单位按照职责分工，做好棚户区改造相关工作。

第七条  通过财政拨款、银行贷款、企业支持、中央和省专项资金补助等方式，多渠道筹集棚户区改造安置住房建设资金，并鼓励社会资金积极参与棚户区改造活动。

第二章　棚改模式

第八条  棚户区改造采用政府主导和企业参与两种模式。

（一）政府主导模式。对于政府主导的棚户区改造项目，由政府成立平台公司负责居民安置住房、商业经营用房及其他配套设施的建设或货币化安置。棚改村划出等值面积的土地纳入政府储备，通过净地拍卖、融资或商业开发等模式获取收益，用于偿还棚户区改造项目借款本息。土地回收时，由国土局按照已批准的规划方案中的容积率测算土地回收价格，具体地块位置由棚改领导小组与村集体协商确定。在完成土地回收前，棚改片区所在村的土地原则上不得用于任何商业项目，若却有需要可申请一事一议。

（二）企业参与模式（仅限于目前已经有企业参与的棚户区改造项目）。开发企业参与新建安置住房、商业经营用房及其他配套设施的建设，按原成本测算方法，确定用于开发的用地面积。

1.开发企业仍然具备安置住房建设能力的，由开发企业继续投资建设并按期完工，安置住房竣工验收备案后交付使用。

2.对于开发企业由于资金状况无法继续进行安置房建设的项目，由平台公司同开发企业和村委会协商后，采用以下两种方式中的一种进行改造。

（1）剥离建设方式。开发企业已部分建设完成且交付使用或具备交付使用条件的，仍按企业参与模式进行。剩余部分安置住房、商业经营用房及其他配套设施的建设与原开发企业剥离，由平台公司按照政府主导模式完成。

（2）回购建设方式。开发企业已部分建设完成但不具备交付使用条件的，由平台公司按照经具备相应资质的中介机构评估且双方认可的价格进行回购，开发企业返退项目建设过程中享受的优惠政策和各项规费；剩余部分安置住房、商业经营用房及其他配套设施，由平台公司按照政府主导模式完成建设。

第三章　计划确定

第九条  棚户区改造应符合乳山市城市总体规划和土地利用规划，按照经批准的棚户区改造规划合理确定改造计划，分步实施，有序推进。在改造计划确定过程中，优先考虑老城区的棚户区，老城区以外的村庄自愿申请，在获得棚户区改造领导小组批准后纳入棚户区改造计划。在符合城市统一规划的前提下，鼓励采取合村并点的方法进行一体化改造。

第十条  棚户区改造领导小组召集成员单位对棚户区改造计划进行审核，充分考虑征收、安置等实际因素，按照最终批准的棚户区改造计划制定实施方案。

第四章　安置方式

第十一条  棚户区改造安置方式分为实物安置和货币化安置两种，在尊重群众自主选择权的前提下，鼓励实行货币化安置。

第十二条  选择实物安置的，由建设单位与村（居）委会协商后，在充分考虑村（居）民就业、就医、就学、出行等需求的前提下，合理规划选址，完成安置住房建设。

第十三条  货币化安置分为政府统一购买存量商品房进行安置和货币补偿安置两种。

（一）对于选择政府统一购买存量商品房进行安置的，可以采用“政府采购”方式公开购买、获取房源，价低质优的房源中标；也可以根据被征收人意愿，合理确定房源，房源价格参照有资质中介机构的评估价格。

政府统一购买存量商品房按照“等价原则”进行，超出（不足）原价值部分，按照已选择房源单价的标准，采用货币方式补齐差价。房屋登记管理部门提供交易手续集中办理服务，购买完成后由村（居）委会按协议对已购安置住房进行分配。   

（二）对于选择货币补偿安置的，补偿标准按照村集体与村民签订的拆迁安置补偿协议中规定的货币补偿标准执行。

第五章　征收补偿

第十四条  征收补偿的对象为合法取得土地使用权及地上建筑物、构筑物和其他附着物的权利人。

第十五条  镇政府（办事处）负责监督村（居）委会与被征收村（居）民签订征收安置补偿协议，并报棚户区改造领导小组办公室备案。镇政府（办事处）协助村（居）委会做好棚户区改造范围内的征收安置工作。

第十六条  征收过程中，集体土地上的住宅房屋按照所在村（居）委会与村（居）民签订的征收安置补偿协议进行补偿；国有土地上的住宅房屋按照政府出台的相关标准进行补偿；对非住宅房屋按照相关规定进行征收补偿。补偿工作完成后，收回土地使用证和房产证。征收安置补偿协议签订后，一方当事人不履行协议约定的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第十七条  征收安置补偿协议签订时，村（居）委会负责对房产证、土地证、户主身份证等三证信息的一致性进行核对，镇政府（办事处）负责监督。对于三证信息不一致或者证件不齐的房产，村（居）委会应督促、指导村（居）民通过司法程序，依法确定房产权利人。

第十八条  安置房楼位、层数、户型、平层户数及配套设施等内容应按相关规定征求意见并公示。改造项目安置房屋的交房条件和标准应当与协议约定内容相一致。

第十九条  对列入棚户区改造计划的项目，由市国土资源管理部门和市房产管理部门分别对涉及的土地和房屋（国有土地上）征收行为依法进行监督。未列入改造计划的项目，不得实施征收。

第六章　工程建设与管理

第二十条  市国土资源行政主管部门会同市住建、规划部门，根据批准的棚户区改造年度计划，合理确定棚户区改造项目的总体用地数量和位置。

第二十一条  棚户区改造安置住房用地纳入土地供应计划优先安排。要充分利用存量土地，依法收回的国有土地和具备“净地”条件供应的储备土地优先用于棚户区改造安置住房建设。

第二十二条  除应由政府投资建设的基础设施及公益公共服务设施外，棚户区改造范围内的基础设施及公益公共服务设施由项目单位负责建设，并保证与主体建筑工程同期交付使用。

第二十三条  项目建设单位及勘察、设计、施工、监理等单位，必须严格执行国家和省市的有关法律法规及相关的工程质量管理标准，依法履行法定义务，建立并落实工程质量责任制和责任追究制，确保棚户区改造项目达到国家规定的质量标准。

第二十四条  棚户区改造项目竣工后，由项目建设单位按规定组织竣工验收。竣工验收合格后，项目建设单位应到建设行政主管部门办理备案手续。

第二十五条  棚户区改造领导小组成员单位要加强改造过程中的监督管理，对棚户区改造过程中发生的违法违规行为，有关主管部门依法依规查处。对因监管不力造成严重后果的，依法依规追究有关责任人员的责任。

第七章　回迁安置

第二十六条  棚户区改造项目的回迁安置工作，由镇政府（办事处）、村（居）委会负责组织实施，市棚户区改造领导小组负责监督管理。

第二十七条  棚户区改造项目征收工作完成后，立即启动安置房建设程序，保质保量的完成建设任务，确保按时回迁。

第二十八条  安置用房达到协议约定条件后，镇政府（办事处）、村（居）委会应当及时发布回迁安置公告，按照征收安置补偿协议有序分配。

第二十九条  房屋所有权登记部门应当及时为被征收人办理产权登记手续。

第八章　后期保障

第三十条  由人社、民政、房管等部门及镇政府（办事处）采取纳入失地保险、大病救助、困难补助、提供公租房（廉租房）等措施对已完成棚户区改造且生活困难的居民进行保障，解决就业、养老、医疗保障等问题。

第三十一条  在建设安置房的同时，同步建设相应面积（某区段某村给安置居民提供的人均福利待遇÷相应安置区商业门市的单位面积平均租赁价格=某村人均门市房面积，各村再取平均数）的商贸中心或商业网点，建成后资产转交村集体，由村集体经营或对外出租（如果出售、抵押，须经村民代表大会讨论通过并报镇政府或办事处审批，按照《山东省农村集体资产管理条例》执行），收益主要用于村集体成员长期生活保障和集体经济发展。

第三十二条  结合新型社区建设，设立便民服务中心，提供就业指导和基础服务，为零就业家庭提供就业指导和岗位推荐，为失地人群提供就业保障。

第三十三条  物业管理全部纳入市场化管理，鼓励村根据村集体实际经济情况，给予安置户适当的物业管理费补助。

第九章　优惠政策

第三十四条  新建棚户区改造安置项目，免收防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、教育费附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等各项行政事业性收费和政府性基金。供电、供水、供热、供气等专项配套部分优惠20%，其他企业收费按政策规定下限收取。

第三十五条  对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

第三十六条  个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买安置住房的，对与原征收补偿额等值的购房款部分免征契税；因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

第三十七条  对原已列入旧村改造计划且由企业参与建设的项目政策如下：

（一）安置房建设部分按本办法执行（仅限于目前仍有安置房建设的改造项目）。

（二）非安置房建设部分，土地净收益金全额返回村委会，并由村委会负担相关的土地报批费用。减半缴纳基础设施配套费及防空地下室易地建设费。

第三十八条  本办法执行期间，若相关优惠政策有所调整，按调整后的新政策标准执行。

第十章　附  则

第三十九条  在棚户区改造实施过程中，如遇特殊情况采取一事一议的方法协调解决。

第四十条  本办法由市住房和城乡建设局负责解释。

第四十一条  本办法自发布之日起施行，有效期至2019年12月31日。《乳山市棚户区改造暂行办法》（乳政办发〔2015〕27号）同时废止。