乳山市人民政府办公室关于印发关于加强全市物业综合管理实施方案的通知

乳政办发〔2017〕28号

各镇人民政府，市政府各部门、单位，滨海新区、经济开发区、城区街道办事处，各市属国有企业：

《关于加强全市物业综合管理实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

乳山市人民政府办公室    

2017年8月29日

关于加强全市物业综合管理实施方案

为进一步理顺全市物业管理体制，明确细化管理职责，构建各司其职、齐抓共管的工作机制，全面提升物业综合管理水平，切实改善群众居住环境，根据《山东省物业管理条例》、山东省《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》、威海市《关于进一步加强老旧住宅小区整治和物业管理的实施意见》及我市相关规定，制定本实施方案。

一、完善机构设置

按照“属地管理、行业指导”的原则，进一步完善机构设置，落实人员配备，明确相关职能，加强基层物业管理队伍建设，健全工作网络。

（一）完善属地物业管理机构设置。一是在滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇成立物业管理中心，配备不少于2名专职人员，负责统筹做好辖区内的物业管理工作，专职人员要及时报市房管局备案，市房管局负责业务指导、人员培训和督导检查等工作。二是社区居委会要组建社区物业管理服务站，配备专职人员，并向辖区居民公开工作职责及服务电话，负责统筹做好社区内各居民小区的物业管理、协调解决矛盾纠纷投诉等问题。属地镇区负责督导检查服务站设立及人员到位情况。

（二）加强业主委员会建设。滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇要根据各住宅小区业主委员会成立情况，对已实行物业管理或暂时未实行物业管理的成规模老旧小区建立工作台帐，确定业主委员会成立时间，加紧组织选举工作，确保“应设尽设”。业主委员会成立后应按规定及时到市房管局和属地镇区物业管理机构备案，并接受业务工作指导和监督。

（三）加大物业小区整治力度。将滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇的属地物业管理机构列入全市科学发展综合考核，明确属地责任。市房管部门要配合市行政执法部门整治物业管理小区内的违法建设，对于劝阻无效的，要根据《乳山市违法建设治理行动实施方案》，督促相关物业企业配合供水、供电等部门对生产经营性违建（居民生活除外）及时采取断水断电等措施。对涉及《山东省物业管理条例》第“四十四条、四十五条”的违规行为，物业服务企业、业主委员会一经发现，要立即进行劝阻、制止，并及时上报社区居委会及相关职能部门。

二、健全工作机制

一是建立联席会议机制。市物业管理工作领导小组每半年组织召开一次由全体成员单位相关负责人参加的联席会议，就物业管理方面存在的问题进行分析研究，确定处理意见，抓好督办落实。滨海新区、经济开发区、城区街道每季度负责召开一次联席会议，市物业管理工作领导小组相关成员单位、社区居委会、物业服务企业负责人及业主委员会代表或居民代表参加，听取各方面意见建议，研究解决矛盾纠纷；对暂时不能解决的问题，及时提报市物业管理工作领导小组研究处理。（牵头单位：市房管局、滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇，配合单位：市物业管理工作领导小组成员单位）

二是建立物业管理奖补机制。设立物业专项奖补资金，依据《乳山市物业服务规范》，组织专家对各物业管理小区、非物业管理小区的基本情况进行评定，根据小区实际情况，量身打造服务力量配备标准，制定年度整改目标和资金奖补标准。定期对目标完成情况进行考核，对完成整改任务和整改表现突出的优秀小区、物业企业以及物业管理工作优秀的社区进行资金奖励。建立“红黑榜”制度，对考核得分排名靠前及排名落后的物业服务企业分别以“红榜、黑榜”方式公示，力争使小区生活环境发生较大变化。同时采用评优奖励的方式，促使物业企业、小区上档升级，提高小区星级服务等级。对不思进取、长期维持在“星外”的小区，由业委会或社区居委会重新组织改选物业服务企业。（牵头单位：市房管局，配合单位：市财政局、滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇）

三是强化层级管理机制。加强完善《关于进一步加强物业管理工作的意见》，市房管局要充分发挥行业管理职能，与各层级职能机构有效衔接、各司其职、共同管理。滨海新区、经济开发区、城区街道、白沙滩镇、海阳所镇、徐家镇和乳山口镇及所辖社区要充分发挥基层组织作用，建立小区巡查制度及考核制度，加强对辖区内物业企业的日常服务监管，每季度进行考核。协调解决区域内的物业管理纠纷，真正承担起属地管理的职责。市房管局要以物业管理办公室为基础成立督导小组，按社区分布划分网格，每个督导人员认领一个网格，务必使责任落实到每个督导人员，明确到每个楼。要建立日常巡查台账，发现问题通报滨海新区、经济开发区、城区街道、白沙滩镇、海阳所镇、徐家镇和乳山口镇的物业管理机构，由属地社区居委会监督相关物业企业整改落实，并将整改情况及时上报。（牵头单位：市房管局，配合单位：滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇）

四是建立联动配合机制。市物业管理工作领导小组各成员单位要安排一名联络员，具体负责物业管理方面工作；市公安局、行政执法局要根据城市区划，实行划片监管，明确驻片执法人员及职责要求，公布人员姓名及联系方式。确保事事有人管、件件有落实，共同推动物业管理工作上档升级。各成员单位联络员及市公安局、行政执法局驻片执法人员姓名和联系方式要分别报市物业管理工作领导小组办公室和滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇备案，建立便捷高效的联动配合机制，有效查处违法违规行为。（责任单位：市物业管理工作领导小组各成员单位）

五是建立收费调节机制。市物价部门要适时按照上级政策，会同市房管局及属地物业管理机构在成本监审的基础上，及时调整实行前期物业管理的住宅小区物业服务收费指导价和浮动标准。（牵头单位：市物价局、市房管局，配合单位：滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇）

六是建立投诉调处机制。滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇要公开物业管理监督电话、电子信箱，建立完善投诉调处机制，加强矛盾调处队伍建设，切实把矛盾纠纷以及“市民热线”受理的关于物业管理方面的群众诉求化解在基层；对经协调仍未解决的，市物业管理工作领导小组要牵头负责，按照职责分工确定责任单位，限定完成时限，核实办理情况；对群众不满意的，要重新督办，直至群众满意为止。（牵头单位：滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇，配合单位：市物业管理工作领导小组各成员单位）

三、明确责任分工

坚持立足职能、各司其职、各负其责、密切协作的原则，努力形成齐抓共管的工作合力。

市住房保障和房产管理局：负责全市物业管理的总体协调、调度、检查、考核等工作；负责宣传贯彻物业管理相关法规政策，制定我市加强物业管理的措施规定，对属地物业管理工作和物业企业服务情况进行指导、检查和考核，对物业管理队伍和从业人员进行培训；负责抓好物业服务项目创优达标，推进物业服务行业诚信体系建设，依法查处物业管理违法行为；负责指导建设单位与物业服务企业进行物业项目的承接查验；负责严格执行物业服务企业准入、退出机制，落实物业服务招投标制度，做好招投标及业主大会协议选聘前的物业服务企业资格审查工作，对列入“黑榜”的企业取消其接管新的物业服务项目资格，对列入“红榜”的企业给予加分奖励；负责加强物业服务合同备案管理，规范物业服务市场秩序，异地物业服务企业进驻应具备国家一级资质水平；负责做好住宅专项维修资金、物业质量保修金、物业启动资金的归集和使用；负责会同市物价局适时调整我市物业服务收费政策；负责会同市财政局和滨海新区、经济开发区、城区街道，研究制定物业服务补贴标准、物业服务企业和社区的专项奖励办法，并共同抓好落实。

市委组织部：负责发挥社区党建的统领主导作用，整合有效资源，提升社区管理服务职能；负责社区党组织建设，引导基层党组织、机关在职党员参与社区物业管理工作；负责督导各党委（党组）组织好在职党员到社区报到和服务群众工作，定期检查、抽查在职党员社区履职情况。

市公安局：负责指导物业服务企业做好安全防范及培训工作；负责指导住宅小区安防的设置、安装及验收；负责指导合理设置小区临时停车位，缓解小区停车难问题；负责加强小区治安管理，依法查处违法案件，协助做好住宅小区联合执法和群体事件稳控工作；负责依法查处小区内违法广告。

市民政局：负责结合社区建设，协助做好物业管理工作。

市财政局：负责将物业服务奖补资金纳入年度财政预算，会同市房管局、滨海新区、经济开发区、城区街道研究制定奖补标准及资金管理办法，共同抓好资金使用管理工作。

市住房和城乡建设局：负责住宅项目工程质量监督管理工作，依法依规受理、处理工程质量投诉；负责按照规划方案监督小区公共服务设施建设，对住宅小区竣工验收进行备案。

市城市管理行政执法局：负责依法查处小区内严重违反规划管理进行建设等与城市管理相关的违法行为。

市城乡规划管理局：负责对拟建小区规划方案中的物业用房、社区用房等配套用房及停车设施等进行规划审查，并对在建小区规划实施情况进行监督检查；负责配合执法部门对擅自改变建筑使用性质等违法建设行为予以认定。

市市场监督管理局：负责定期对小区电梯等特种设施设备进行安全检查，指导物业服务企业或有关单位做好维护保养工作，查处相关违法违规行为；负责加强对住宅小区经营项目的管理，依法查处无照经营行为。

市物价局：负责对小区物业服务收费进行监督检查，依法查处违法违规行为；负责会同市房管局适时调整我市物业服务收费政策。

滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇：作为辖区物业管理责任主体，负责统筹抓好辖区内的物业管理具体工作，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届改选工作；负责监督业主大会和业主委员会依法履行职责；负责抓好辖区内物业服务企业和住宅小区的日常监管与考评；负责参与新建小区物业检查验收交接管理，参与选聘物业服务企业招投标管理；负责在市房管局的指导下，监督物业服务企业选聘、解聘、移交、退出工作；负责及时排查小区不稳定因素，调处群众反映的物业管理问题及各种物业管理矛盾纠纷；负责牵头召开物业管理联席会议，协调解决涉及物业管理的综合性问题和重大紧急问题；负责组织实施本辖区业主自治管理和弃管小区的管理工作，实现物业管理全覆盖。

各社区居委会：负责监督物业服务企业履职情况，发现并制止业主违法违规行为，调处物业管理活动中的纠纷，对失职物业服务企业及制止劝阻无效的业主上报属地镇区，协调相关部门予以解决；负责指导、监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理；负责融合社区公共资源，协助属地镇区开展社区管理及社区服务中与物业管理有关的工作；负责对符合条件成立而未成立业主委员会的小区代行业主委员会职责。

四、保障措施

一是强化组织领导。市政府成立由分管市领导任组长，相关部门负责同志为成员的物业管理工作领导小组，主要负责研究物业管理重大方针政策，决策部署物业管理重要工作，协调解决物业管理重点疑难问题。市物业管理工作领导小组下设办公室，设在市住房保障和房产管理局，负责组织协调、监督考核等工作。

二是加强监督巡查。滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇要采取定期与不定期相结合的方式，对辖区内物业管理情况进行巡查，巡查情况每季度通报一次。

三是狠抓督查催办。市物业管理工作领导小组每半年要对全市物业管理情况进行全面督查，重点跟踪责任是否有效落实，机制是否有效建立，工作是否有效推进，问题是否有效解决。对推诿扯皮、造成工作重大失误、影响恶劣的部门、单位和个人，要进行通报，并启动问责。

四是严格考核奖惩。将滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇物业管理工作纳入市科学发展综合考核，进一步完善市物业服务企业考核办法，充分调动物业服务企业争先创优的积极性。年度考核优秀的物业服务企业，在物业管理项目招投标环节给予加分奖励；年度考核差的物业服务企业，次轮考核期内禁止承接新的物业服务项目。

五是强化舆论宣传。市房管局牵头负责，滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇全力配合，每年制作“物业政策明白纸”登门入户进行宣传，加深社会各界对物业管理工作的理解和认识，使广大业主明白自身权利和义务，增强其自我约束、积极交费、理性维权的意识。建立物业动态信息披露机制，发布《物业服务信息简报》，公布物业服务知识和法规政策解读、物业企业动态和服务信息公开、曝光台，以及与物业相关的便民利民实事信息（如老旧小区改造）等内容，加大信息公开力度。市广播电视台要在前期刊播物业管理公益广告、宣传口号的基础上，会同市房管局、滨海新区、经济开发区、城区街道、海阳所镇、白沙滩镇、徐家镇和乳山口镇，利用电视、网络、微信等新闻媒体，采用政策解读、群众现身说法等形式，从正反两方面加强对物业管理的宣传，引导形成正确的舆论导向，形成“人人参与、人人负责”的物业管理氛围，为我市物业管理健康发展创造良好的群众基础。

附件：1.市物业管理工作领导小组成员名单

2.乳山市生活小区奖补办法

附件1

市物业管理工作领导小组成员名单

组  长：许  鹏（市政府副市长）

副组长：宋清林（市住房保障和房产管理局局长）

成  员：孙厚强（市委组织部副部长）

姜洪涛（市物价局副局长）

杨刚强（市公安局副局长）

迟殿峰（市民政局党委委员）

段君创（市财政局党组成员、国库集中支付中心

主任）

房晓东（市住房和城乡建设局党委委员、滨海新

区分局局长）

高韶辉（市城市管理行政执法局副局长）

王炳东（市市场监督管理局副局长）

姜  成（市城乡规划管理局副局长）

宫金凤（市住房保障和房产管理局副局长）

刘兴海（滨海新区管委会副主任）

宋钦涛（经济开发区管委会副主任、建设局局长）

王  庆（城区街道办事处主任）

姜宇航（乳山口镇镇长）

王雪光（海阳所镇镇长）

高胜欣（白沙滩镇镇长）

于海洋（徐家镇镇长）

领导小组办公室设在市住房保障和房产管理局，宫金凤同志兼任办公室主任。

附件2

乳山市生活小区奖补办法

为着力改善全市人民群众居住环境，使高质量物业服务惠及更多群众，推动物业服务逐步实现专业化、规范化、市场化运作，确保物业管理工作长效运行，根据《关于加强全市物业综合管理实施方案》对全市生活居住小区实施“物业小区以奖代补”、“非物业小区升级补贴”及“物业小区星级奖励”的规定，制定本办法。

一、物业小区以奖代补范围与标准

（一）补贴范围：全市范围内，2007年12月31日以前竣工并开始交付使用的有物业管理的住宅小区。

（二）补贴时限：自2017年8月起，至2020年12月止。

（三）补贴原则：通过采取奖补考核等激励政策，推动全市物业服务小区整体达到二星级以上服务和收费标准。

（四）补贴标准及要求：实施以奖代补政策，对于达到整改考核标准、但未按二星级标准收费的物业小区，分别于每年年底，最大给予一星级与二星级标准的差值，即0.12元/平方米·月的补贴（物业收费大于一星级、但不足二星级标准的，按实际差值结合考核得分奖补）。补贴标准如下：

依据《乳山市物业服务规范》，由市房管局组织专家对物业小区每年进行两次考核，并结合辖区日常监管和季度考核、物管办日常巡查通报整改情况进行综合汇总打分。根据考核成绩，得分95分（含）以上的，按计划以奖励额度的100%予以补贴，每降低5分（含）以内的，扣减计划奖励额度的10%，依次递减，分值在75分（不含）以下的，不予补贴。

二、非物业小区升级补贴范围与标准

（一）补贴范围：全市范围内非物业管理的住宅小区。

（二）补贴时限：自2017年8月起，至2019年12月止。

（三）补贴原则：对于列入老旧小区改造的非物业管理小区，在2019年年底前，给予准物业服务部门（包括社区居委会等自管单位）资金补贴，以辅助准物业服务部门购置设备、组织人员，实现非物业管理小区服务水平达到一星级标准。对于未列入老旧小区改造的小区，由准物业服务部门进行综合整治，2019年年底前要达到老旧改造小区的基础水平，小区管理服务达到一星级标准。其间给予准物业服务部门资金补贴，补贴标准和原则与列入改造的老旧小区相同。对于2019年年底前仍不能完成升级改造的，由属地镇区对准物业服务部门进考核处理。

（四）补贴标准及要求：实施资金补贴政策，对达到一星级服务标准的非物业小区，分别于每年年底最大给予0.14元/平方米·月的补贴，剩余的一星标准收费差值0.2元/平方米·月由准物业服务部门自筹或向业主收取。

本阶段补贴终止后，由相关社区负责召集业主召开业主大会，由业主集体决定继续由准物业服务部门进行管理服务，还是选聘新的物业企业接管。

选择由准物业服务部门继续提供服务的，物业服务不低于一星级服务标准。选择由物业企业接管的，要按照“资源整合、规模经营”的原则，优先考虑邻近服务项目的物业企业接管，或将邻近物业服务小区一并纳入选择征求意见范围，统一组织召开业主大会。物业企业接管以后，纳入“物业小区以奖代补”管理，促进小区向二星级服务标准提升。

参照《乳山市物业服务规范》，由市房管局组织专家对非物业管理小区每年进行两次考核，并结合辖区日常监管和季度考核等进行综合汇总打分。根据考核成绩，得分95分（含）以上的，按计划以奖励额度的100%予以补贴，每降低5分（含）以内的，扣减计划奖励额度的10%，依次递减，分值在75分（不含）以下的，不予补贴。

三、物业小区星级奖励范围与标准

（一）奖励范围：全市实施星级服务的所有物业管理小区（含2007年12月31日后竣工并开始交付使用的）。

（二）奖励标准：1.星级物业管理小区。采用百分制考核，由市房管局会同滨海新区、经济开发区、城区街道，依据“乳山市物业服务企业星级百分考核办法”进行考核。根据考核结果，每半年评出5个市级示范小区，根据其管理面积最高给予6000元奖励；争创威海市级文明小区等荣誉称号，给予10000元奖励；争创省级以上文明小区等荣誉称号，给予威海市级荣誉两倍的奖励。年终评出15个优秀物业服务企业，根据其管理业绩列出三个等级（一等3名、二等5名、三等7名），分别给予3000元至10000元奖励。2.属地物业管理机构。采用百分制考核，年终由市房管局根据属地物业管理工作考核评分标准，对属地物业管理机构进行考核，评出8个监管得力、履职到位的优秀社区物业管理服务站，列出三个等级（一等2名、二等3名、三等3名），分别给予3000元至10000元奖励。

四、资金监督管理

市财政部门、房管部门要定期对物业管理小区奖补资金开展绩效评估，实施监督管理。

市房管部门要严格按照要求实施奖补，专款专用，不得挪用或随意变更奖补项目。要加强对各物业企业使用奖补资金的监督管理，对不按规定使用资金的行为及时进行纠正。