涉海景房纠纷案件呈现四大风险

需多加审视

2021年以来，乳山法院共受理涉海景房案件1397件（含民事、执行案件），在受理案件中占比达10.67%。在审理中，发现涉海景房纠纷案件通常呈现出四大风险，应引起高度关注：

一是销售误导乱象丛生致使纠纷频发。部分海景房开发商、销售商采取售后包租、以租养贷等促销方式，向购房者提供的收款账户并非监管账户，甚至于个别房产销售中介机构抓住在外地注册公司的监管空白，从中赚取高额的中介费用，严重扰乱了正常的房产销售秩序。其中，受理的涉海景房民事案件742件，商品房预售、预约、买卖合同纠纷400件，占比53.9%；追偿权纠纷108件，占比14.6%；金融借款合同纠纷58件，占比7.8%。

二是诚信价值缺失招致市场秩序失衡。部分开发商或中介商在并未取得《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》的情况下，利用市场信息不对称以及消费者可能存在的知识漏洞，对外公开销售部分房产，业主在购得此类房产后，往往会因为商品房未按期交付、无法办理房屋所有权证等原因，诉请法院要求解除购房合同或提出相应的抗辩意见。在商品房预售、预约、买卖合同纠纷的审理中，业主主张逾期交房132件，占比33%；主张无法办理房屋产权证 107件，占比26.8%；主张开发商虚假宣传56件，占比14%。

三是配套设施不完备难以满足消费者需求。为吸引更多的购房者，部分开发商抓住购房者的心理，故意夸大当地交通、医疗、购物等条件，虚假宣传诱导消费者，从而达到交易的目的。然而实际上由于居住人口较少，商业缺乏基本支撑，海景房周边配套设施并不完善，再加之海边腐蚀性强，物业维修成本高，致使以海景房为主的资源型房产销售以及转卖面临巨大压力。涉海景房民事案件中，物业合同纠纷62件，占比8.4%，约60%的业主提出物业公司提供的服务不符合要求。

四是涉及老年人、房屋等敏感因素极易引发舆情。海景房的购房者除炒房客外就是退休的外地人，极易冲动消费，与家人沟通并冷静后，考虑实际情况反悔要求解除合同的情况不在少数。因海景房并非刚需，购房者不会经常居住，根据购房时预留的地址及电话约15%左右的案件当事人联系不到，案件缺席宣判并生效后，进入执行程序，对当事人的财产进行查封极易引起当事人的不满，当事人通过联络媒体进行炒作施加压力，引发负面舆情，成为不稳定因素，今年以来涉法舆情中海景房舆情占比达25%。