为了规范住房专项维修资金归集、使用行为，维护业主等的合法权益，提高维修资金使用效率与质量，改善人民群众的居住环境，促进和谐社区建设，依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合我市实际，我局起草了《乳山市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》。为了广泛听取社会公众意见，进一步提高立法质量，现将《乳山市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》全文公布,欢迎各界人士于2024年11月8日前通过信件、电子邮件等方式提出意见和建议。
联系人：姜文慧 联系电话：0631-6652808
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乳山市住房和城乡建设局
2024年10月8日
关于《乳山市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》的草案解读
一、制定背景
为规范住房专项维修资金归集、使用行为，维护业主的合法权益，提高维修资金使用效率与质量，改善人民群众的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章规定，结合我市实际，起草了《乳山市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》。
二、决策依据
《山东省住宅专项维修资金管理办法》（鲁建物字〔2020〕7号）“区物业主管部门可根据上级物业主管部门授权具体负责本辖区内维修资金的交存、使用和管理工作。”
《威海市区住宅专项维修资金管理办法》（威政发〔2024〕8号）
三、制定过程
《乳山市住宅专项维修资金管理暂行办法》（乳政发〔2009〕15号）2009年7月16日施行，在施行该办法的十多年时间，交付房屋不断增加，归集和使用资金量也随之增加，在管理、使用住宅专项维修资金的过程中也出现了一些新情况、新难点，也积累了一些经验，近几年上位法律、法规对住宅专项维修资金的政策也做了一些调整，《乳山市住宅专项维修资金管理暂行办法》已经不适应当前乳山市住宅专项维修资金的管理工作。鉴于上述情况，2023年市住建局开始着手《乳山市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》起草工作。在起草过程中，重点总结了以前在归集、管理、使用等方面的优秀经验，遵循了上位法律、法规的政策调整内容，删除了原办法中不适应当前的规定，借鉴了周边区市的好做法，结合乳山市实际情况进行了调查研究，形成了征求意见稿，并面向社会征求意见。
四、制定意义
落实国家、省、市有关住宅专项维修资金管理工作的要求，加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者合法权益。
五、主要内容
（一）明确相关责任主体及监管机制
1、部门职责分工：物业主管部门、财政部门负责维修资金的指导和监督工作。社会工作部、自然资源、审计、市场监管、发改等部门按照各自职责协同监管维修资金。确保资金归集、使用的合法性与透明度。
2、基层治理角色：街道办、镇政府负责监督业主大会、业主委员会依法履行资金筹集和使用职能，并调解矛盾纠纷。社区居民委员会协助基层政府开展维修资金管理的指导与监督工作。
3、责任顺位：未聘用物业服务人或物业服务人不履职时，由业委会履行相应职责。无业委会的，由社区居委会代行职责，避免管理真空。
（二）调整首期交存标准，强化资金归集
1、新标准：多层物业（≤7层）：50元/平方米；高层、小高层物业（≥8层）：70元/平方米。
2、历史遗留处理：本办法出台前尚未归集住宅专项维修资金的商品住宅，按原标准补交（多层40元/平方米，高层60元/平方米）。由业委会、物业服务人以幢为单位组织交存。
（三）扩大业主大会自主权，优化分摊规则
1、分摊灵活：维修费用分摊优先遵从业主大会约定；无约定或约定不明确的，按建筑面积比例分摊。
2、鼓励自治创新：支持业主大会在基层政府指导下制定个性化分摊规则，并写入小区管理规约，提升资金使用效率。
（四）明确应急使用情形，保障紧急维修
1、应急情形：包括屋面及外墙防水严重损坏、电梯故障、消防设施严重故障、外立面脱落、玻璃幕墙炸裂、排水管道爆裂等危及人身安全的紧急情况。
2、应急程序：物业服务人需联合业主委员会现场查验，符合应急情形的，立即采取紧急处置措施，启动应急使用程序，同时报告物业主管部门。
（五）强化资金安全与监督
1、规范招投标：预算金额≥20万元的维修项目须公开招标选择施工单位。
2、严格公示：一般使用程序，物业服务人应及时编制维修资金使用方案并公示；应急使用程序，须在维修费用拨付后公示现场查验报告、维修更新改造方案、分摊清册等资料，公示期不少于5日。
3、收益分配：增值收益按照同期银行活期利率或不低于一年期定期存款利率分配至业主分户账。
4、设立统筹账户：增值收益分配后的结余部分纳入住宅专项统筹维修资金。
5、责任追究：对恶意骗取、套用住宅专项维修资金的单位和个人，或因业主未按规定交存住宅专项维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应依法追责赔偿。
六、其他事项
草案解读人： 乳山市住房和城乡建设局 姜文慧
联系电话：0631-6652808
关于《乳山市住宅专项维修资金管理办法》公开征求意见的反馈情况
《乳山市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》于2024年10月8日—2024年11月8日面向社会公开征求意见，截止2024年11月8日，未收到修改的意见及建议。
乳山市住房和城乡建设局
2024年11月11日